寫字樓是指供各種政府機(jī)構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)單位的職員辦理行政事物和從事商業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的大廈,它是商品經(jīng)濟(jì)和社會(huì)專業(yè)化分工發(fā)展的產(chǎn)物，大大縮短了社會(huì)各行業(yè)、各系統(tǒng)部門、公司機(jī)構(gòu)人員的空間距離，為其集中辦公，進(jìn)行商務(wù)、公務(wù)往來等提供了極大的便利。2016年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%。其中寫字樓的開發(fā)投資額為3541億元，增長率為8.5% ，占比為6.4%。2015年，西安市寫字樓完成投資額141.96億元，同比增長69%；施工面積為795.17萬平方米，同比增長40%；竣工面積為19.01萬平方米，同比增長5.67%；銷售額為61.52億元，同比增長43.6%。目前，西安市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)形成高新、經(jīng)開和曲江“三足鼎立”，高新量?jī)r(jià)領(lǐng)跑全市的格局。西安市政府為促進(jìn)全市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，先后出臺(tái)了“房九條”、“棚八條”和“樓十條”等一系列房產(chǎn)調(diào)控政策。未來在房地產(chǎn)利好政策的助推下，加之經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和工業(yè)化城鎮(zhèn)化水平的穩(wěn)步提升，需求會(huì)得到較大釋放。在商業(yè)地產(chǎn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的大趨勢(shì)下，西安市的寫字樓行業(yè)將得到進(jìn)一步發(fā)展。預(yù)計(jì)到2021年，西安市寫字樓完成投資額有望達(dá)到328.36億元；竣工面積將達(dá)到53.98萬平方米；銷售規(guī)模將達(dá)到183.7億元。
第一章 寫字樓的相關(guān)概述 11
第一節(jié) 寫字樓定義與特點(diǎn) 11
一、寫字樓的定義 11
二、寫字樓的特點(diǎn) 11
三、寫字樓的模式分析 12
四、寫字樓與商務(wù)公寓的區(qū)別 12
第二節(jié) 寫字樓的分類 13
一、按建筑面積劃分 13
二、按使用功能劃分 13
三、按現(xiàn)代化程度分 14
四、按綜合條件劃分 14
五、按物業(yè)開發(fā)目的分 14
第三節(jié) 寫字樓物業(yè)檔次的劃分標(biāo)準(zhǔn) 15
一、頂級(jí)物業(yè)（國際寫字樓） 15
二、高檔物業(yè)（甲級(jí)寫字樓） 16
三、中檔物業(yè)（乙級(jí)寫字樓） 17
四、低檔物業(yè)（丙級(jí)寫字樓） 18
第二章 中國寫字樓市場(chǎng)分析 19
第一節(jié) 中國寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 19
一、寫字樓的發(fā)展回顧 19
二、寫字樓市場(chǎng)特征分析 19
三、寫字樓錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)分析 22
四、甲級(jí)寫字樓競(jìng)爭(zhēng)分析 22
第二節(jié) 中國寫字樓投資分析 24
一、房地產(chǎn)投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 25
三、房地產(chǎn)開發(fā)資金來源規(guī)模 26
第三節(jié) 中國寫字樓市場(chǎng)供給分析 27
一、寫字樓新開工面積分析 27
二、寫字樓施工面積分析 27
三、寫字樓竣工面積分析 27
第四節(jié) 中國寫字樓銷售情況分析 28
一、寫字樓銷售面積分析 28
二、寫字樓銷售金額分析 28
三、寫字樓銷售價(jià)格分析 29
四、寫字樓價(jià)格波動(dòng)原因 29
第三章 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 30
第一節(jié) 西安市地理交通環(huán)境分析 30
一、地理位置 30
二、行政劃分 30
三、土地面積 31
四、交通條件 32
第二節(jié) 西安市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 33
一、西安市GDP增長情況分析 33
二、西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況分析 33
三、西安市固定資產(chǎn)投資分析 34
四、西安市工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 35
五、西安市居民收入情況分析 36
第三節(jié) 西安市房地產(chǎn)政策環(huán)境分析 36
一、房地產(chǎn)政策環(huán)境綜述 36
二、房地產(chǎn)調(diào)控政策分析 40
（一）“房九條” 40
（二）“棚八條” 43
（三）“樓十條” 45
三、寫字樓調(diào)控政策解讀 48
第四節(jié) 西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 49
一、房地產(chǎn)投資金額分析 49
二、房地產(chǎn)施工面積分析 50
三、房地產(chǎn)新開工面積分析 50
四、房地產(chǎn)竣工面積分析 51
五、房地產(chǎn)銷售面積分析 51
六、房地產(chǎn)銷售金額分析 51
七、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析 52
第四章 西安市寫字樓市場(chǎng)供需狀況分析 53
第一節(jié) 西安市寫字樓市場(chǎng)投資分析 53
第二節(jié) 西安市寫字樓市場(chǎng)供給分析 53
一、西安市寫字樓新開工面積 53
二、西安市寫字樓施工面積分析 53
三、西安市寫字樓竣工面積分析 54
第三節(jié) 西安市寫字樓銷售情況分析 54
一、西安市寫字樓銷售面積分析 54
二、西安市寫字樓銷售金額分析 55
三、西安市寫字樓銷售價(jià)格分析 55
第四節(jié) 西安市寫字樓出租需求分析 56
一、西安市寫字樓出租面積分析 56
二、西安市寫字樓出租情況分析 56
三、西安市寫字樓出租需求分析 57
第五章 西安市重點(diǎn)行政區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 58
第一節(jié) 雁塔區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 58
一、寫字樓市場(chǎng)概況分析 58
（一）高新板塊寫字樓概況 58
（二）曲江板塊寫字樓概況 58
二、寫字樓市場(chǎng)投資分析 59
三、寫字樓市場(chǎng)銷售分析 59
四、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 59
五、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 60
六、寫字樓租金水平分析 61
第二節(jié) 未央?yún)^(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 62
一、寫字樓市場(chǎng)概況分析 62
二、寫字樓市場(chǎng)投資分析 62
三、寫字樓市場(chǎng)銷售分析 63
四、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 63
五、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 64
六、寫字樓租金水平分析 65
第三節(jié) 長安區(qū)寫字樓市場(chǎng)分析 65
一、寫字樓市場(chǎng)投資分析 65
二、寫字樓市場(chǎng)銷售分析 65
三、寫字樓建設(shè)項(xiàng)目分析 66
四、寫字樓市場(chǎng)價(jià)格分析 66
五、寫字樓租金水平分析 67
第六章 西安市寫字樓客戶類型與營銷策略 68
第一節(jié) 西安市寫字樓客戶類型分析 68
一、跨國公司客戶 68
二、金融企業(yè)客戶 68
三、工業(yè)企業(yè)客戶 68
四、貿(mào)易企業(yè)客戶 68
五、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu) 69
六、其他類型客戶 69
第二節(jié) 西安市寫字樓客戶選擇因素 69
一、地理位置 69
二、物業(yè)服務(wù) 70
三、租金水平 70
四、內(nèi)部裝修 70
五、通信網(wǎng)路 71
六、商業(yè)配套 71
第三節(jié) 西安市寫字樓客戶銷售策略分析 71
一、注重采集企業(yè)客戶關(guān)鍵信息 71
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 71
三、強(qiáng)調(diào)客戶決策人的公關(guān)管理 72
四、強(qiáng)調(diào)銷售團(tuán)隊(duì)的組織與協(xié)調(diào) 72
五、強(qiáng)調(diào)對(duì)企業(yè)客戶商圈的支持 73
第七章 西安市寫字樓招商定位與策略分析 74
第一節(jié) 西安市寫字樓招商階段分析 74
一、開發(fā)前期招商 74
二、開發(fā)中期招商 75
三、開業(yè)階段招商 75
四、開業(yè)后的招商 76
第二節(jié) 西安市寫字樓招商定位要素 76
一、寫字樓業(yè)態(tài)定位 76
二、寫字樓目標(biāo)市場(chǎng) 77
三、寫字樓主題特色 77
四、寫字樓品種組合 77
第三節(jié) 西安市寫字樓營銷推廣工具 77
一、樓書 77
二、DM單 79
三、VI系統(tǒng) 79
四、戶外包裝 80
五、報(bào)紙廣告 80
六、車身廣告 81
第四節(jié) 西安市寫字樓招商策略分析 81
一、寫字樓項(xiàng)目的招商定位 81
二、寫字樓招商的廣告推廣 82
三、寫字樓的招商流程分析 83
四、寫字樓的招商策略建議 85
五、寫字樓的招商管理流程 88
第八章 西安市寫字樓物業(yè)管理服務(wù)分析 92
第一節(jié) 西安市寫字樓物業(yè)服務(wù)方式 92
一、委托服務(wù)型物業(yè)服務(wù) 92
二、自主經(jīng)營型物業(yè)服務(wù) 92
三、專業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù) 92
第二節(jié) 西安市寫字樓前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 93
一、簽訂物業(yè)服務(wù)合同 93
二、制訂物業(yè)服務(wù)方案 93
三、成立業(yè)主委員會(huì) 93
四、編寫物業(yè)維修公約 93
五、制訂規(guī)劃并具體落實(shí) 93
六、做好物業(yè)的接管驗(yàn)收 93
第三節(jié) 西安市寫字樓物業(yè)營銷租售管理 94
一、寫字樓租賃合同的簽訂 94
二、寫字樓租賃合同的執(zhí)行 94
三、寫字樓客戶的選擇 94
四、寫字樓租金的確定 97
第四節(jié) 西安市寫字樓日常物業(yè)服務(wù)內(nèi)容 98
一、寫字樓前臺(tái)服務(wù)內(nèi)容 98
二、寫字樓設(shè)施設(shè)備管理 99
三、寫字樓的安全服務(wù) 100
四、寫字樓的消防管理 100
五、寫字樓的保潔管理 101
第五節(jié) 西安市寫字樓物業(yè)管理的策略分析 101
一、物業(yè)管理水平影響寫字樓品質(zhì) 101
二、掌握客戶需求提供針對(duì)性服務(wù) 102
三、細(xì)分主流客戶突出服務(wù)重點(diǎn) 103
四、前瞻性的運(yùn)作滿足客戶期望 103
五、運(yùn)用特色管理成就超值服務(wù) 103
第九章 西安市寫字樓項(xiàng)目開發(fā)策略分析 106
第一節(jié) 西安市寫字樓項(xiàng)目開發(fā)要點(diǎn)分析 106
一、寫字樓的開發(fā)策略分析 106
二、寫字樓的市場(chǎng)調(diào)查分析 107
三、寫字樓的地塊定位建議 108
四、寫字樓的市場(chǎng)需求分析 109
五、寫字樓的市場(chǎng)供給分析 110
第二節(jié) 西安市寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì) 111
一、寫字樓建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 111
二、寫字樓配置規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 112
三、寫字樓智能辦公設(shè)計(jì)分析 113
四、寫字樓生態(tài)辦公設(shè)計(jì)分析 115
第三節(jié) 西安市超高層高端寫字樓設(shè)計(jì)趨勢(shì) 118
一、規(guī)模和功能向復(fù)合型發(fā)展 118
二、更注重與城市關(guān)系的融合 118
三、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高 119
第十章 西安市寫字樓開發(fā)重點(diǎn)企業(yè)分析 123
第一節(jié) 天地源股份有限公司 123
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 123
二、企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況 123
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 123
四、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 124
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 125
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 125
第二節(jié) 西安振業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 126
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 126
二、企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況 126
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 126
四、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 127
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 127
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 128
第三節(jié) 西安高科（集團(tuán)）公司 128
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 128
二、企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況 128
三、企業(yè)經(jīng)營狀況分析 129
四、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 130
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 131
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 131
第四節(jié) 天朗控股集團(tuán) 132
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 132
二、企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況 132
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 134
四、企業(yè)營銷網(wǎng)絡(luò)分析 135
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 135
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 136
第五節(jié) 西安萬業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 136
一、企業(yè)發(fā)展基本情況 136
二、企業(yè)主營業(yè)務(wù)情況 136
三、企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目分析 137
四、企業(yè)寫字樓盤情況 137
五、企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 137
六、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分析 138
第十一章 2018-2023年西安市寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)分析 139
第一節(jié) 2018-2023年中國寫字樓市場(chǎng)前景分析 139
一、中國寫字樓市場(chǎng)前景樂觀 139
二、寫字樓區(qū)域發(fā)展?jié)摿Ψ治?139
三、寫字樓成地產(chǎn)投資新趨勢(shì) 140
四、郊區(qū)寫字樓市場(chǎng)前景分析 140
第二節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓市場(chǎng)趨勢(shì)分析 141
一、價(jià)值取向明朗化 141
二、產(chǎn)品符合時(shí)代特質(zhì) 142
三、與國際化辦公需求相符合 144
第三節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓市場(chǎng)前景預(yù)測(cè) 144
一、寫字樓投資規(guī)模預(yù)測(cè)分析 144
二、寫字樓供給規(guī)模預(yù)測(cè)分析 145
三、寫字樓銷售規(guī)模預(yù)測(cè)分析 146
第十二章 2018-2023年西安市寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)及策略分析 147
第一節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓投資盈利分析 147
一、寫字樓投資開發(fā)特性 147
二、寫字樓投資開發(fā)條件 148
三、寫字樓盈利模式分析 149
四、寫字樓投資成本分析 153
五、寫字樓的投資回報(bào)率 154
第二節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓投資風(fēng)險(xiǎn)分析 155
一、政策風(fēng)險(xiǎn) 155
二、地段風(fēng)險(xiǎn) 156
三、功能風(fēng)險(xiǎn) 157
四、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn) 157
五、空置風(fēng)險(xiǎn) 157
六、競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 157
第三節(jié) 2018-2023年西安市寫字樓投融資策略分析 157
一、寫字樓項(xiàng)目融資渠道 157
二、寫字樓投資技巧分析 159
三、寫字樓投資策略分析 160
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