為了全面而準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來(lái)趨勢(shì)，中商產(chǎn)業(yè)研究院推出本報(bào)告在大量周密的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家海關(guān)總署、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)內(nèi)外相關(guān)報(bào)刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)供需狀況、房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)狀、房地產(chǎn)金融重點(diǎn)企業(yè)狀況等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向作了詳盡深入的分析，并根據(jù)行業(yè)的發(fā)展軌跡對(duì)未來(lái)的發(fā)展前景與趨勢(shì)作了審慎的判斷，為房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)投資者尋找新的投資機(jī)會(huì)。為企業(yè)了解房地產(chǎn)金融業(yè)、投資該領(lǐng)域提供決策參考依據(jù)。
第一章 房地產(chǎn)金融概述 12
第一節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)及對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性 12
一、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn) 12
二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)金融的依賴性 12
第二節(jié) 房地產(chǎn)金融界定 12
第三節(jié) 房地產(chǎn)金融基本特征 13
一、以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來(lái)保證貸款的償還 13
二、“無(wú)轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì) 13
三、“杠桿效應(yīng)” 13
第四節(jié) 房地產(chǎn)金融分類 14
一、房產(chǎn)金融 14
二、地產(chǎn)金融 14
第五節(jié) 房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容與任務(wù) 15
一、房地產(chǎn)金融的主要內(nèi)容 15
二、房地產(chǎn)金融的任務(wù) 15
三、房地產(chǎn)金融體系 15
第六節(jié) 房地產(chǎn)金融的意義及作用 16
一、為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供了資金保障 16
二、支持居民住房消費(fèi)能力的提高 17
第二章 中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境解析 18
第一節(jié) 中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 18
一、中國(guó)GDP增長(zhǎng)情況分析 18
二、工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)分析 19
三、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分析 20
四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分析 21
五、城鄉(xiāng)居民收入與消費(fèi)分析 22
六、對(duì)外貿(mào)易的發(fā)展形勢(shì)分析 24
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)政策環(huán)境分析 25
一、銀行信貸政策法規(guī) 25
（一）《完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求》 25
（二）《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》 25
二、上市融資政策法規(guī) 26
三、房地產(chǎn)信托政策法規(guī) 28
四、其他相關(guān)融資政策法規(guī) 29
（一）土地政策 29
（二）財(cái)稅政策 33
（三）保障政策 35
第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融社會(huì)環(huán)境分析 45
一、人口環(huán)境分析 45
二、教育環(huán)境分析 48
三、文化環(huán)境分析 49
四、中國(guó)城鎮(zhèn)化率 49
第三章 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行新形勢(shì)透析 51
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 51
一、企業(yè)景氣指數(shù)持續(xù)回升 51
二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)回顧 54
三、“國(guó)房景氣指數(shù)”分析 55
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)分析 56
一、國(guó)房景氣指數(shù)觸底反彈 56
二、“國(guó)房景氣指數(shù)”分析 57
第三節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)供給情況分析 57
一、土地開(kāi)發(fā)及購(gòu)置面積 57
（一）房地產(chǎn)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)情況 57
（二）房地產(chǎn)土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)情況 60
二、房地產(chǎn)投資完成額 61
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分析 61
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分析 63
三、資金來(lái)源分析 64
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源分析 64
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源分析 65
四、房屋施竣工面積 66
（一）房屋施竣工面積 66
（二）房屋施竣工面積 68
五、房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析 69
（一）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析 69
（二）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析 71
（三）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)分析 72
第四節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)需求情況分析 73
一、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況分析 73
二、商品房銷售面積和銷售額增長(zhǎng)情況 74
三、商品房銷售面積與銷售額增長(zhǎng)情況 75
四、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 76
（一）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 76
（二）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 80
（三）全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)情況 83
第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況分析 84
一、中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)特征分析 84
二、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)剖析 87
三、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地速度放緩 88
四、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)打響業(yè)績(jī)保衛(wèi)戰(zhàn) 91
五、中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值分析 92
第六節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析 96
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次體系探討 96
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層次概述 96
（二）產(chǎn)品式樣競(jìng)爭(zhēng) 96
（三）產(chǎn)品大類競(jìng)爭(zhēng) 97
（四）產(chǎn)品使用價(jià)值競(jìng)爭(zhēng) 98
（五）基于消費(fèi)觀念和文化導(dǎo)向的競(jìng)爭(zhēng) 99
二、中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 100
三、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)與重組分析 118
四、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度提高 119
五、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售門檻提升 120
六、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 121
七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析 122
（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段 122
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征 123
（三）房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力分析 124
第七節(jié) 中小房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)策略分析 126
一、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 126
二、房地產(chǎn)中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 127
三、房地產(chǎn)中小企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì) 128
四、中小房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略 129
五、中小房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)措施 131
第二部分 行業(yè)運(yùn)行發(fā)展分析 134
第四章 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 134
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 134
一、房產(chǎn)金融和土地金融相融合的房地產(chǎn)金融體系尚未形成 134
二、完善的房地產(chǎn)金融服務(wù)體系尚未形成 134
三、完善的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新體系尚未形成 135
四、完善的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系尚未形成 136
五、保障房、公共租賃房的金融服務(wù)支持體系尚未形成 136
六、可供貸款需求者選擇的住房金融產(chǎn)品鏈尚未形成 137
七、科學(xué)的房地產(chǎn)金融制度法規(guī)體系尚未形成 137
八、符合國(guó)際慣例的、多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系尚未形成 137
九、滿足不同客戶需求的流程管理模式尚未真正形成 138
第二節(jié) 前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源分析 138
一、前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源 138
二、前三季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 139
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)情況 140
第四節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的思路 141
一、逐步形成多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系 141
二、建立以客戶為中心的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系 141
三、組建適應(yīng)住房金融業(yè)務(wù)發(fā)展的住房金融組織機(jī)構(gòu) 143
四、建立與國(guó)際慣例標(biāo)準(zhǔn)相銜接的住房金融法律體系 143
五、發(fā)揮三種住房金融制度優(yōu)勢(shì)，組建政策性住房銀行 144
六、加快房地產(chǎn)金融專業(yè)人才和產(chǎn)品經(jīng)理隊(duì)伍建設(shè) 144
第五章 中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資模式分析 146
第一節(jié) 銀行貸款 146
第二節(jié) 上市融資 146
一、IPO上市 146
二、買殼上市 148
三、海外上市 148
第三節(jié) 發(fā)行企業(yè)債券 149
一、現(xiàn)階段我國(guó)企業(yè)債券存在的主要問(wèn)題 149
二、制約我國(guó)企業(yè)債券發(fā)展的因素 151
三、發(fā)展我國(guó)企業(yè)債券的若干對(duì)策 153
第四節(jié) 房地產(chǎn)信托 155
一、房地產(chǎn)信托概況 155
二、房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀 155
三、我國(guó)大陸的財(cái)產(chǎn)(房地產(chǎn))信托業(yè)務(wù)實(shí)例 157
第五節(jié) 房地產(chǎn)信托投資基金（REITS） 159
一、概述 159
二、REITs的起源和發(fā)展 159
三、REITs在我國(guó)發(fā)展現(xiàn)狀 160
四、實(shí)質(zhì)及意義 161
五、REITs的主要特點(diǎn) 162
六、REITs的投資價(jià)值 163
第六節(jié) 其他融資方式 163
一、股權(quán)融資 163
二、貼現(xiàn)貸款 164
第七節(jié) 房地產(chǎn)現(xiàn)行融資渠道的不足 165
一、融資渠道過(guò)于單一 165
二、不重視自身資金的積累 165
三、缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系 165
四、法律及監(jiān)管和調(diào)控機(jī)制尚不完善 165
第八節(jié) 房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展趨勢(shì) 166
第九節(jié) 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的選擇 166
第六章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)分析 168
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)貸款政策發(fā)展歷程 168
第二節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行動(dòng)態(tài)分析 171
一、調(diào)控內(nèi)容、政策文件、核心規(guī)定回顧 171
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)回顧 184
三、宏觀調(diào)控下的市場(chǎng)現(xiàn)象回顧 188
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判 191
一、影響房地產(chǎn)調(diào)控政策變化的幾大因素 191
二、未來(lái)10年房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)研究與分析 193
第七章 國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展研究 195
第一節(jié) 國(guó)外REITS發(fā)展現(xiàn)狀 195
第二節(jié) 美國(guó)REITS研究 195
一、現(xiàn)狀探析 195
二、REITs案例-普洛斯物流私募REITs的運(yùn)作 199
第三節(jié) 亞太地區(qū)REITS概況研究 212
一、發(fā)展概況 212
二、新加坡REITS發(fā)展分析 213
三、澳大利亞REITS發(fā)展分析 216
四、香港REITS發(fā)展分析 221
第四節(jié) REITS發(fā)展模式的比較分析 226
一、以美國(guó)為例發(fā)展情況對(duì)比 226
二、REITs的主要類型比較 227
第五節(jié) 國(guó)外房地產(chǎn)金融發(fā)展的借鑒之處 228
第三部分 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及趨勢(shì)研究 230
第八章 房地產(chǎn)信貸重點(diǎn)銀行分析 230
第一節(jié) 中國(guó)銀行 230
一、企業(yè)簡(jiǎn)介 230
二、中國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 231
三、中行房貸業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 233
四、中國(guó)銀行房貸政策分析 235
五、中國(guó)銀行發(fā)展情況分析 235
第二節(jié) 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行 236
一、企業(yè)概況 236
二、農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 237
三、農(nóng)行個(gè)人房貸政策分析 240
四、農(nóng)業(yè)銀行發(fā)展情況分析 242
第三節(jié) 中國(guó)工商銀行 244
一、企業(yè)概況 244
二、中國(guó)工商銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 244
三、中國(guó)工商銀行房貸政策 246
四、中國(guó)工商銀行發(fā)展情況分析 247
第四節(jié) 中國(guó)建設(shè)銀行 248
一、企業(yè)簡(jiǎn)介 248
二、建設(shè)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 248
三、建行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快速 250
四、中國(guó)建設(shè)銀行發(fā)展情況分析 251
第五節(jié) 招商銀行 252
一、企業(yè)概況 252
二、招商銀行房貸政策分析 253
三、招商銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 253
四、招商銀行發(fā)展情況分析 255
第六節(jié) 中信銀行 256
一、企業(yè)概況 256
二、中信銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 258
三、中信銀行發(fā)展情況分析 260
四、中信銀行房貸業(yè)務(wù)市場(chǎng)分析 261
第七節(jié) 興業(yè)銀行 262
一、企業(yè)概況 262
二、興業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)狀況分析 263
三、興業(yè)銀行個(gè)人房貸業(yè)務(wù)分析 266
四、興業(yè)銀行發(fā)展情況分析 267
第九章 2019-2023年中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)分析 271
第一節(jié) 2019-2023年中國(guó)房地產(chǎn)前景預(yù)測(cè) 271
一、中國(guó)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)分析 271
二、商業(yè)銀行仍是融資的主要平臺(tái)分析 272
三、企業(yè)債券是重要融資渠道 272
四、投資擔(dān)保融資將快速發(fā)展 273
五、國(guó)外金融機(jī)構(gòu)與境外基金涌入 273
六、2019-2023年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況預(yù)測(cè) 273
第二節(jié) REITS將成為主要趨勢(shì) 274
一、中國(guó)發(fā)展REITs的可行性 274
二、中國(guó)發(fā)展REITs面臨的問(wèn)題 276
三、中國(guó)發(fā)展REITS的建議 276
四、探索REITS發(fā)展模式 277
第三節(jié) 2019-2023年中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì) 280
一、商品房需求、供給預(yù)測(cè)分析 280
二、房地產(chǎn)信貸趨勢(shì) 281
三、中國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì) 282
第十章 2019-2023年中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展思考 286
第一節(jié) 影響中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融發(fā)展的制度性因素 286
一、住房制度改革銜接不好誘發(fā)新的住房需求 286
二、對(duì)地方政府經(jīng)營(yíng)土地缺乏有效制約 286
三、缺乏有效控制土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的開(kāi)發(fā)規(guī)劃制度 286
四、缺乏合理引導(dǎo)居民住房需求，有效調(diào)控投資、投機(jī)行為的稅收政策 286
五、缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng) 287
第二節(jié) 促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融健康發(fā)展策略 287
一、繼續(xù)支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展 287
二、倡導(dǎo)節(jié)約使用住房消費(fèi)理念、引導(dǎo)健康的住房消費(fèi) 287
三、加強(qiáng)城市廉租房規(guī)劃建設(shè) 287
四、適時(shí)調(diào)控居民居住性購(gòu)房及投機(jī)性購(gòu)房 288
五、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展分析 288
六、抑制土地和房地產(chǎn)投機(jī)的政策建議 290
七、堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待、有保有壓的調(diào)控原則 291
八、依法制止炒買炒賣和囤積土地的行為 291
九、利用稅收手段限制投機(jī)性購(gòu)房和短期炒作 291
十、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 291
十一、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策建議 292
第三節(jié) 完善我國(guó)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)建設(shè)的思考 293
一、建立政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的必要性 293
二、促進(jìn)我國(guó)政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展 293
第四部分 行業(yè)融資策略研究 295
第十一章 2019-2023年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析 295
第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)集中表現(xiàn) 295
一、部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇風(fēng)險(xiǎn) 295
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策 295
三、“假按偈” 296
四、房地產(chǎn)對(duì)銀行的依賴程度過(guò)大 297
五、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)與防范 297
第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析 300
一、促進(jìn)企業(yè)規(guī)模的壯大 300
二、借道房地產(chǎn)信托，解決資金短缺 300
三、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高自有資金比例 301
四、銀行貸款或有松動(dòng) 302
五、利用私募股權(quán)投資基金 302
第三節(jié) 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資策略分析 303
一、制定多元化融資發(fā)展戰(zhàn)略 303
二、探索有效的民間融資方式 303
三、建立中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展基金和互助性擔(dān)保制度 304
四、尋求合作開(kāi)發(fā) 304
五、積極進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新 304
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